Mehrere Kredite in einem einzigen Vertrag zusammenzufassen, scheint auf dem Papier einfach: eine monatliche Rate, ein Ansprechpartner, ein Zahlungsplan. Die Realität eines Kreditkaufs ist differenzierter. Zwischen den Gesamtkosten der Transaktion, den zusätzlichen Gebühren und den von den Kreditinstituten auferlegten aufsichtsrechtlichen Vorschriften verdient jede Akte eine technische Prüfung vor jeder Entscheidung.
Gesamtkosten der Kreditumschuldung: die Zahl, die die Werbung nicht zeigt
Die DGCCRF hat in ihrem Bericht 2023 erinnert, dass die Kreditgeber die Gesamtkosten des Kredits nach der Transaktion auf demselben Niveau wie die Senkung der monatlichen Rate hervorheben müssen. Mehrere Kreditvermittler wurden wegen irreführender Darstellung abgemahnt, da sie nur die Reduzierung der monatlichen Rate anzeigten, ohne die Gesamtkosten zu erwähnen.
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Der Mechanismus ist arithmetisch. Die Reduzierung der monatlichen Rate setzt in den meisten Fällen eine Verlängerung der Rückzahlungsdauer voraus. Ein Zinssatz, selbst wenn er niedriger ist als der der alten Kredite, der über einen längeren Zeitraum angewendet wird, führt zu einem höheren Betrag an kumulierten Zinsen. Der Kreditnehmer gewinnt an monatlicher Liquidität, zahlt aber insgesamt mehr.
Vor der Unterzeichnung müssen zwei Größen verglichen werden: die Summe der noch ausstehenden Kapitalbeträge der laufenden Kredite (plus die verbleibenden Zinsen) und die Gesamtkosten des neuen Kredits einschließlich der Bearbeitungsgebühren, der Vorfälligkeitsentschädigungen und der Garantie. Der Kreditkauf hat nur dann finanzielle Vorteile, wenn die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen im Verhältnis zum angestrebten Budgetkomfort begrenzt bleibt.
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Verschuldungsgrad und HCSF-Normen: die regulatorischen Grenzen des Kaufs
Der Hochrat für Finanzstabilität (HCSF) hat in seiner Entscheidung vom 4. Dezember 2023 die Regeln für die Gewährung von Immobilienkrediten bestätigt. Zwei Schwellenwerte gelten:
- Der Verschuldungsgrad darf 35 % des Nettoeinkommens des Kreditnehmers, einschließlich der Versicherung, nicht überschreiten.
- Die maximale Laufzeit des Kredits beträgt 25 Jahre (27 Jahre im Neubau mit Stundung).
- Die Banken haben einen begrenzten Ermessensspielraum von 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion, der vorrangig für Hauptwohnsitze und Erstkäufer reserviert ist.
Für eine Umschuldung, die einen Immobilienkredit umfasst, gelten diese Normen für den neuen Vertrag. Ein Kreditnehmer, dessen Verschuldungsgrad nach der Umschuldung bereits die Schwelle überschreitet, wird abgelehnt, es sei denn, er fällt in den Ermessensspielraum. Die verfügbaren Daten erlauben nicht zu bestimmen, welcher Anteil dieses Spielraums tatsächlich für Kredite verwendet wird, aber die Rückmeldungen vor Ort deuten darauf hin, dass der Schwerpunkt auf Erwerbungen und nicht auf Umstrukturierungen gelegt wird.
Für Umschuldungen, die ausschließlich Verbraucherkredite betreffen, gelten die HCSF-Beschränkungen nicht direkt. Das kreditgebende Institut bewertet jedoch die Bonität nach eigenen Kriterien. Eine hohe Verschuldung bleibt ein häufiger Ablehnungsgrund, auch außerhalb des Immobilienbereichs.
Gläubigerversicherung nach der Umschuldung: ein wenig genutzter Hebel
Das Gesetz Lemoine (Nr. 2022-270 vom 28. Februar 2022) hat die Möglichkeit eingeführt, die Gläubigerversicherung jederzeit zu kündigen, ohne auf das Vertragsdatum warten zu müssen. Diese Bestimmung verändert die Situation nach einem Kreditkauf.
Die Versicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Kredits dar. Bei einer Umschuldung bietet das Institut systematisch seinen Gruppenvertrag an. Diese Standardofferte ohne Wettbewerb anzunehmen, bedeutet, auf einen Hebel zur Senkung der Gesamtkosten zu verzichten. Dank des Gesetzes Lemoine kann der Kreditnehmer die Gruppenversicherung abschließen und einige Wochen später ändern, nachdem die Umschuldung abgeschlossen ist.
Die meisten Leitfäden zur Umschuldung berücksichtigen diese Strategie noch nicht. Sie setzt voraus, die von der Bank geforderten Garantien (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit) mit den auf dem Markt verfügbaren Versicherungsdelegationen zu vergleichen. Die Differenz in den Prämien kann den insgesamt zurückzuzahlenden Betrag über die Laufzeit des neuen Kredits erheblich reduzieren.
Gebühren, die in die Gesamtrechnung einfließen
Über die Versicherung hinaus belasten mehrere Gebührensätze die Transaktion:
- Die Vorfälligkeitsentschädigungen (IRA) auf jeden getilgten Kredit, gesetzlich begrenzt, aber selten null.
- Die Bearbeitungsgebühren, die vom neuen kreditgebenden Institut oder vom Vermittler erhoben werden.
- Die Garantiegebühren (Hypothek, Bürgschaft), wenn die Umschuldung einen Immobilienkredit umfasst.
- Gegebenenfalls Gebühren für die Aufhebung der Hypothek auf dem alten Kredit.
Diese Posten vor der Validierung der Transaktion zu addieren, ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten der Umschuldung zu ermitteln, die mit den noch ausstehenden Zinsen auf die laufenden Kredite vergleichbar sind.
Die Einschaltung eines Kreditvermittlers für einen Kreditkauf: welche konkrete Rolle
Ein Kreditvermittler fungiert als Vermittler zwischen dem Kreditnehmer und den Banken. Seine Rolle besteht darin, die Akte zu erstellen, die Angebote mehrerer Institute zu vergleichen und die Bedingungen des neuen Vertrags (Zinssatz, Laufzeit, Garantien) zu verhandeln. Bei einer Umschuldung ist dieser Vergleichsschritt entscheidend: Die Zinssatzunterschiede zwischen den Instituten können die Gesamtkosten der Transaktion erheblich beeinflussen.
Cafpi, ein historischer Kreditvermittler für Immobilienkredite in Frankreich, unterstützt Kreditnehmer bei diesem Verfahren. Mit einem Netzwerk von über 200 Agenturen und mehr als 100 Bankpartnern zentralisiert das Unternehmen die Finanzanalyse der Akte, die vollständige administrative Erstellung und die Verhandlung des Zinssatzes bei den kreditgebenden Instituten. Die Begleitung erfolgt durch einen persönlichen Berater während des gesamten Prozesses, mit der Möglichkeit von Beratungen in der Agentur oder per Videokonferenz, je nach den Vorlieben des Kreditnehmers.
Die Inanspruchnahme eines Vermittlers garantiert kein positives Ergebnis. Eine Akte, deren Verschuldungsgrad nach der Umschuldung zu hoch bleibt, wird abgelehnt, mit oder ohne Begleitung. Der Vorteil des Vermittlers liegt in seiner Fähigkeit, schnell zu erkennen, ob die Transaktion tragfähig ist, und den Kreditnehmer zur am besten geeigneten Lösung für seine Situation zu lenken.
Die Frage der Kreditumschuldung beschränkt sich nicht auf die angegebene Senkung der monatlichen Rate. Die Gesamtkosten, die aufsichtsrechtlichen Normen, die Gläubigerversicherung und die zusätzlichen Gebühren bilden ein Gesamtbild, das vor einer Verpflichtung geprüft werden muss. Ein informierter Kreditnehmer vergleicht diese Elemente Zeile für Zeile und nicht nur auf der Grundlage einer einzigen Simulation der monatlichen Rate.