Meerdere leningen samenvoegen in één contract lijkt eenvoudig op papier: één maandlast, één contactpersoon, één aflossingsschema. De werkelijkheid van een kredietovername is genuanceerder. Tussen de totale kosten van de operatie, de bijkomende kosten en de prudentiële regels die aan kredietverstrekkers zijn opgelegd, verdient elk dossier een technische beoordeling voordat er een beslissing wordt genomen.
Totaal kosten van de kredietgroepering: het cijfer dat de advertenties niet tonen
De DGCCRF heeft in zijn verslag van 2023 herinnerd dat kredietprofessionals de totale kosten van de lening na de operatie op hetzelfde niveau moeten benadrukken als de verlaging van de maandlasten. Verschillende makelaars zijn in gebreke gesteld voor misleidende presentatie, door alleen de verlaging van de maandlasten weer te geven zonder de totale meerkosten te vermelden.
Ook interessant : De laatste digitale marketingtrends die je in 2024 absoluut moet volgen
Het mechanisme is rekenkundig. Het verlagen van de maandlasten veronderstelt meestal dat de looptijd van de lening wordt verlengd. Een rentepercentage, zelfs lager dan dat van de oude leningen, toegepast over een langere periode, resulteert echter in een hoger totaalbedrag aan samengestelde rente. De lener wint aan maandelijkse liquiditeit, maar betaalt in totaal meer.
Voor het ondertekenen moet men twee grootheden vergelijken: het totaal van de nog verschuldigde hoofdsommen op de lopende leningen (plus de resterende rente) en de totale kosten van de nieuwe lening inclusief dossierkosten, boetes voor vervroegde aflossing en garantie. De kredietovername heeft alleen financiële zin als het verschil tussen deze twee bedragen beheersbaar blijft in verhouding tot de gewenste budgettaire comfortwinst.
Lees ook : Alles wat u moet weten over het cerfa 13757 pdf-formulier voor de registratie van een voertuig
Schuldenlast en HCSF-normen: de wettelijke grenzen van de overname
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) heeft in zijn besluit van 4 december 2023 de regels bevestigd die de toekenning van hypotheken reguleren. Twee drempels zijn van toepassing:
- De schuldenlast mag niet hoger zijn dan 35 % van het netto-inkomen van de lener, inclusief verzekering.
- De maximale looptijd van de lening is vastgesteld op 25 jaar (27 jaar voor nieuwbouw met uitstel).
- De banken hebben een beperkte afwijkingsmarge van 20 % van hun kwartaalproductie, die in de eerste plaats is gereserveerd voor hoofdverblijven en starters.
Voor een groepering die een hypotheek omvat, zijn deze normen van toepassing op het nieuwe contract. Een lener wiens schuldenlast al boven de drempel ligt na de groepering, zal zijn dossier afgewezen zien, tenzij hij binnen de afwijkingsmarge valt. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te weten welk deel van deze marge daadwerkelijk wordt gebruikt voor kredietovernames, maar de feedback uit de praktijk suggereert dat de prioriteit ligt bij aankopen en niet bij herstructureringen.
Voor groeperingen die uitsluitend betrekking hebben op consumptieleningen, zijn de HCSF-beperkingen niet direct van toepassing. De kredietverstrekker beoordeelt echter de kredietwaardigheid op basis van zijn eigen criteria. Een hoge schuldenlast blijft een veelvoorkomende reden voor afwijzing, zelfs buiten de vastgoedsector.
Lenersverzekering na groepering: een onderbenut hefboom
De wet Lemoine (n°2022-270 van 28 februari 2022) heeft de mogelijkheid ingevoerd om op elk moment zijn lenersverzekering te annuleren, zonder te wachten op de verjaardag van het contract. Deze bepaling verandert de situatie na een kredietovername.
De verzekering vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van de totale kosten van een lening. Bij een groepering biedt de instelling standaard zijn groepscontract aan. Deze aanbieding standaard accepteren, zonder concurrentie, betekent dat men zich een onderhandelingshefboom voor het verlagen van de totale kosten ontneemt. Dankzij de wet Lemoine kan de lener de groepsverzekering afsluiten en deze enkele weken later wijzigen, zodra de groepering is afgerond.
De meeste gidsen over kredietovername integreren deze strategie nog niet. Het veronderstelt dat men de vereiste garanties van de bank (overlijden, invaliditeit, arbeidsongeschiktheid) vergelijkt met de beschikbare verzekeringsaanbiedingen op de markt. Het verschil in premie kan het totaalbedrag dat over de looptijd van de nieuwe lening wordt terugbetaald, aanzienlijk verlagen.
Kosten die in de totale berekening moeten worden opgenomen
Naast de verzekering zijn er verschillende kostenposten die de operatie verzwaren:
- De boetes voor vervroegde aflossing (IRA) op elke afgeloste lening, door de wet beperkt maar zelden nul.
- Dossierkosten die door de nieuwe kredietverstrekker of door de tussenpersoon in rekening worden gebracht.
- Garantie kosten (hypotheek, borg) als de groepering een hypotheek omvat.
- Eventuele kosten voor het opheffen van de hypotheek op de oude lening.
Het optellen van deze posten voordat de operatie wordt gevalideerd, maakt het mogelijk om de werkelijke kosten van de groepering te verkrijgen, vergelijkbaar met de resterende rente op de lopende leningen.
Een makelaar inschakelen voor een kredietovername: welke concrete rol
Een kredietmakelaar fungeert als tussenpersoon tussen de lener en de banken. Zijn rol bestaat uit het opstellen van het dossier, het vergelijken van de aanbiedingen van verschillende instellingen en het onderhandelen over de voorwaarden van het nieuwe contract (rente, looptijd, garanties). Voor een kredietgroepering is deze vergelijkingsstap cruciaal: de renteverschillen tussen instellingen kunnen de totale kosten van de operatie aanzienlijk beïnvloeden.
Cafpi, een historische makelaar in vastgoedleningen in Frankrijk, begeleidt leners in dit soort procedures. Met een netwerk van meer dan 200 agentschappen en meer dan 100 bankpartners centraliseert het bureau de financiële analyse van het dossier, de volledige administratieve opzet en de onderhandelingen over de rente met de kredietverstrekkers. De begeleiding wordt verzekerd door een toegewijde adviseur gedurende het hele proces, met de mogelijkheid van afspraken op kantoor of via videoconferentie, afhankelijk van de voorkeuren van de lener.
Het inschakelen van een tussenpersoon garandeert geen gunstig resultaat. Een dossier waarvan de schuldenlast na de groepering nog steeds te hoog is, zal worden afgewezen, met of zonder begeleiding. De toegevoegde waarde van de makelaar ligt in zijn vermogen om snel te identificeren of de operatie levensvatbaar is en de lener naar het meest geschikte aanbod voor zijn situatie te leiden.
De kwestie van de kredietgroepering beperkt zich niet tot de weergegeven verlaging van de maandlasten. De totale kosten, de prudentiële normen, de lenersverzekering en de bijkomende kosten vormen een geheel dat moet worden onderzocht voordat men zich verbindt. Een goed geïnformeerde lener vergelijkt deze elementen regel voor regel, en niet op basis van een enkele simulatie van de maandlasten.